|
 |
Rynek nieruchomości, jak każda inna branża ma swój jedyny w swoim rodzaju język. Agenci Real Estate są oczywiście szkoleni we wszelkich aspektach tej sztuki.
Naszym internetowym vademecum chcielibyśmy ułatwić Państwu zrozumienie najważniejszych fachowych zwrotów, oraz przybliżyć terminologię używaną podczas transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości.
Pytania prosimy kierować na adres: maciek@domator.com |
Mortgage
Określenie "mortgage", czyli pożyczka hipoteczna, jest w powszechnym użyciu. Najczęściej jest ono kojarzone z koniecznością spłacania pożyczki na dom. Myślę, że warto jest przybliżyc Państwu kilka podstawowych określeń wiążących się z pożyczkami hipotecznymi. Ich znajomość pozwoli Państwu poruszać się w obrębie tej tematyki z dużo większą swobodą.
Mortgage jest technicznie pożyczką, którą muszą Państwo zaciągnąć by kupić dom. Pożyczka jest udzielana pod zastaw kupowanego domu, a jej spłaty powinny gwarantować Państwa dochody. Suma pożyczona nazywa się "principle", a płacone oprocentowanie za pożyczkę nazywa się "intrest". Osoba ubiegąjaca się o pożyczkę, nazywa się "mortgagor", instytucja udzielająca pożyczki nazywa się "mortgagee"
Term of a Mortgage - aktualny okres czasu na jaki pieniądze zostają pożyczone przez bank na ustalony procent zawarty w kontrakcie. Okres ten może być od 3 miesiecy do 25 lat (rzadko spotykane w Kanadzie). Najczęściej w Kanadzie okres ten nie przekracza 5 lat. Prosta zalezność - im dłuższy okres na który zagwarantowane jest oprocentowanie, tym wyższy jest procent pobierany przez bank za pożyczone pieniądze.
Open Mortage - ten typ pożyczki pozwala pożyczkobiorcy spłacić całą pożyczkę w każdej chwili bez żadnej kary. Ten rodzaj pożyczek jest idealny dla tych z Państwa, którzy planują sprzedaż domu po krótkim czasie lub mają bardzo znaczny wkład finansowy w spłacany dom.
Closed Mortgage - Zwykle ten typ pożyczki, ma najniższe oprocentowania. Jest to sugerowany typ pożyczek dla tych, którzy chcą mieć poczucie pewności jakie bedą ich spłaty w wybranym okresie czasu. Ten typ pożyczki zwykle posiada opcję umożliwiającą częsciową nadpłatę, zwykle do 15% poczatkowej sumy pożyczki - liczone w skali rocznej.
Convertible Mortgage - pożyczka z gwarantowanym oprocentowaniem na krótki okres - 6 lub 12 miesięcy, posiadająca opcje umożliwiającą zamianę tego okresu na dluższy, w każdej chwili i bez żadnej kary. Zrozumiałe jest, ze nowe oprocentowanie zwykle odpowiada aktualnemu na wybrany nowy okres.
Variable Rate Mortgage - pożyczka, w której stałe spłaty mogą być zagwarantowane od jednego do pięciu lat, ale oprocentowanie pożyczki może być zmienne z miesiąca na miesiąc i jest w całości uzależnione od sytuacji rynkowej. Płatności oraz balans pożyczki są korygowane również w skali każdego miesiąca.
First Mortgage - pożyczka zarejestrowana w urzedzie ziemskim (registry office) i mająca przywilej pierwszeństwa nad innymi potencjalnymi pożyczkami pod zastaw domu. Zwykle taka pożyczka ma uprzywilejowane oprocentowanie. Może to być pożyczką z 5 - 25% wpłatą (high ratio) lub pożyczką konwencjonalną - więcej niż 25% wpłaty.
Second (Third) Mortgage - pożyczka zwykle na wyższy procent. Pozwalająca dobrać brakującą sumę w sytuacji gdy First Mortgage nie pokrywa w całości różnicy pomiędzy down payment, a ceną zakupu. Zwykle w przypadku gdy w grę wchodzi drugi mortgage, minimalny down payment wymagany przez pożyczkodawców wynosi 10%. Czasami poprzez rozsądną manipulację pierwszym i drugim mortgage, można uniknąć opłat związanych z CMHC Insurance lub GE Insurance.
Conventional Mortgage - typ pożyczki w którym minimalny "down payment" wynosi 25% ceny zakupu. Instytucja finansowa, zapewnia do 75% ceny zakupu.
High Ratio Mortgage - typ pożyczki w ktorym "down payment" będzie pomiędzy 5% a 25%. Ten typ pożyczki musi być ubezpieczony przez CMHC lub GE Capital.
Deposit
Po zaakceptowaniu oferty, musimy przekazać depozyt. "Deposit cheque" zwykle wystawiany jest na firmę, która reprezentuje sprzedających. Obecne przepisy wymagają by depozyt został przekazany nie później niż w ciągu dwóch dni roboczych (48 godzin) po zawarciu wiążącego kontraktu. Preferowane jest by czek był certyfikowany, choć jak długo nie jest to zaznaczone na ofercie, nie jest to konieczne. Nie przekazanie depozytu w określonym przepisami czasie może być pretekstem do zerwania umowy przez sprzedających nieruchomość. Przekazany depozyt będzie stanowił część "down payment".
Financing
Jeśli oferta jest warunkowa na załatwienie finansowania (conditional on financing), kupujący ma najczęściej 5 do 10 dni roboczych na dopilnowanie wszystkich z tym związanych formalności. Jeśli w tym okresie okaże się, że finansowanie nie może być załatwione, składający ofertę kupna, może wycofac się z transakcji bez utraty depozytu. Nie oznacza to, że jesli finansowanie będzie załatwione w późniejszym terminie, spowoduje to jakiekolwiek problemy. Aranżacja finansowania dla osób robiących to po raz pierwszy może być skomplikowane, dla doświadczonego agenta jest to sprawa bardzo prosta. Dlatego też zachęcam Państwa do korzystania z pomocy agenta real estate lub pomocy doświadczonego "mortgage broker" w tych sprawach. Pomoc ta jest najczęściej absolutnie bezpłatna i powinna być częścią serwisu. A oto lista typowych informacji i dokumentow, ktore będą wymagane przy składaniu aplikacji o pożyczkę w banku:
- imiona, nazwiska, daty urodzin, SIN, adres zamieszkania
- dokumenty dotyczące zatrudnienia: listy z pracy, T-4, "notice of assesment", itp.
- informacje dotyczące posiadanych zasobów finansowych (assets)
- informacje dotyczące obecnych zadłużen i związanych z nimi płatności (liabilities)
Powyżej wymienione informacje, są najczęściej wymaganymi, ale należy pamiętac, że od każdej zasady są odstępstwa.
Home Inspection
Jeśli oferta jest ofertą warunkową na sprawdzenie nieruchomości przez eksperta, (home inspection), należy zadbać by inspekcja przeprowadzona była w określonym przez umowe czasie, zwykle 3 do 5 dni roboczych. Za przeprowadzenie inspekcji zwyczajowo opłate ponosi kupujący. Koszt ten zmienia się w zależności od firmy oraz rodzaju inspekcji jaka będzie przeprowadzona, ale oscyluje najczęściej w granicach $200-$350. Wiele kompanii mogą Państwo znaleźć w "yellow pages".
New address
Zmiana adresu zamieszkania wymagć będzie od Państwa zmiany całego szeregu dokumentów, min: prawa jazdy, adresu w banku, adresu i numeru telefonu, itd. Nowy adres może być przekazany Państwu przez agenta zaraz po zakończeniu negocjacji.
Lawyer
Wybór prawnika jest sprawą bardzo osobistą. Powinni Państwo sprawdzić wśród znajomych, serwis którego prawnika był najbardziej profesjonalny. Ceny pomiędzy poszczególnymi prawnikami są bardzo zbliżone i zwykle oscylują około $1000-$1200 + GST. Państwa umowa kupna i sprzedaży zwykle powinna być przekazana do prawnika przez agenta real estate. Zadaniem prawnika jest by wszystkie prawne aspekty umowy zostały dopilnowane i sprawdzone, tak jak zostały określone one w kontrakcie. Jeśli sytuacja wymagać będzie jakichkolwiek zmian do umowy, mogą być one dokonane tylko poprzez specjalny dokument zwany "amendment to agreement" i mogą one być dokonane tylko za zgodą wszystkich stron zawartych w kontrakcie. Mam tu na myśli na przykład zmianę terminu przejęcia domu, dodanie lub usunięcie pewnych nowych warunków lub niestety w rzadkich przypadkach nawet zmianę ceny zakupu. Państwa prawnik jest od chwili przekazania umowy odpowiedzialny za doprowadzenie całej transakcji do szczęsliwego końca. Zajmie się on min. sprawdzeniem, czy osoby które sprzedają nieruchomość są w rzeczywistości jej prawnymi właścicielami. Prawnik sprawdza w odpowiednich urzędach, czy kupowany dom spełnia wszystkie wymagane przez miasto przepisy (By-Laws). Przygotowuje on wszystkie adjustments. Informuje instytucje takie jak Consumer Gas, Ontario Hydro o nowych włascicielach i powinien dopilnować, by wszystkie liczniki zostały odczytane w dzień przejęcia domu. Prawnik wykonuje cały szereg czynności, które są wymagane z punktu widzenia prawa. W rzeczywistości prawnik rzadko fizycznie ogląda kupowany dom, jego obowiązki ograniczają się zwykle do spraw ściśle prawnych.
Home Insurance
Ubezpieczenie domu jest obowiązkowe zawsze w sytuacji kiedy dom ma pożyczkę z banku (mortgage). W przypadku "condominium", podstawowe ubezpieczenie jest zawarte w "maintanance". Pomimo tego w przypadku "condominium" radziłbym wykupić dodatkowe ubezpieczenie, ktoóe pokrywałoby straty w wypadku włamania lub nieszczęśliwego wypadku. Ubezpieczenie domu ma głównie na celu zapewnienie środkow finansowych, które w przypadku katastrofy (pożaru, zalania, huraganu, itp.) pozwoliłyby przywrocić nieruchomość do stanu pierwotnego. Chodzi tu o to, że zniszczony dom nie przedstawiałby dla instytucji finansowych żadnej wartości jako zabezpieczenie pożyczki.
Wysokość ubezpieczenia jest wymagane w wyśokosci tzw. "replacement value". Większość firm oferując ubezpieczenie domu zawiera w nim od razu ubezpieczenie od włamania, od odpowiedzialności cywilnej, itd. Cena za ubezpieczenie będzie zależała oczywiscie od wielkości domu, jego wyposażenia, wieku i wielu innych czynników. W większości sytuacji będzie się jednak ono wahało pomiędzy $350-$550 rocznie dla większości domów w cenie do $300,000. Zorganizowanie ubezpieczenia jest Państwa obowiązkiem i dlatego radziłbym zająć się tą sprawą jak najszybciej. Informacje, które będą wymagane przez większość agentów ubezpieczeniowych w celu uzyskania tzw. "quotation" są informacjami bardzo ogólnymi.
Wybrany agent ubezpieczeniowy ma obowiązek przesłać tzw. "binding letter" potwierdzający posiadanie ubezpieczenia do prawnika oraz do banku udzielającego pożyczki.
Dla Państwa wygody zamieszczona jest lista kilku najcześciej wymaganych informacji. Jeśli Państwa agent ubezpieczeniowy potrzebować będzie więcej informacji, powinien on skontaktowć się z agentem który pomógł kupić Państwu dom. Wybrany agent ubezpieczeniowy ma obowiązek przesłać tzw. "binding letter" potwierdzający posiadanie ubezpieczenia do prawnika oraz do banku udzielającego pożyczkę.
Mortgage Insurance .
Ubezpieczenie to nie jest obowiązkowe i jest ono niczym innym jak inną formą "life insurance". Wiekszość z banków ściśle współpracuje z wybranymi firmami ubezpieczeniowymi, których to produkty starają się one sprzedawać. Jeśli w chwili obecnej posiadają Państwo wystarczająco wysokie ubezpieczenie na życie (radziłbym by minimum było równowartością pożyczki na dom), to mogą Państwo podpisać w banku tzw. "waiver", czyli rezygnację z ubezpieczenia. W każdym innym przypadku radziłbym wykupić powyższe ubezpieczenie albo poprzez bank, albo poprzez agenta ubezpieczeniowego. Wysokość płaconego ubezpieczenia zależy od wielu czynników, m.in. wieku ubezpieczanych, stanu zdrowia, nałogów (papierosy), itd. W wypadku bardziej zaawansowanego wieku oraz palaczy, ubezpieczenie oferowane przez banki potrafi być bardziej atrakcyjne. W przypadku ludzi poniżej czterdziestki i nie palących, zwykle ubezpieczenie przez brokera oferuje lepsze warunki. Podstawowa różnica pomiędzy ubezpieczeniem z banku a ubezpieczeniem z firmy ubezpieczeniowej polega na tym, że w wypadku śmierci ubezpieczenie bankowe spłaca pozostałą pożyczkę, w wypadku firmy ubezpieczeniowej, spadkobiercy otrzymują całą sumę ubezpieczenia, którą to mogą dysponować w sposób dowolny.
CMHC
Ubezpieczenie to często mylone jest z "Mortgage Insurance". Ubezpieczenie CMHC pozwala kupić dom z minimalna wpłatą 5% poprzez ubezpieczenie 95% hipoteki. Dotyczy ono zarówno nowych domów, jak i domów kupowanych poprzez MLS. Dla kupujących drugi dom minimalna wpłata wynosi 10%, w przypadku domów kupowanych na inwestycje minimalny down payment wynosi 15%. Ubezpieczenie CMHC jest obowiązkowe dla wszystkich pożyczek z wpłatą niższą niż 25%. Premia ubezpieczeniowa może być dodana do hipoteki lub zapłacona z goóy. Ubezpieczenie CMHC może dotyczyć pierwszej jak i drugiej hipoteki z tym że, maksymalna cena ubezpieczanego domu nie może przekroczyć dla obszaru METRO Toronto $250,000 przy 5% wpłaty.
Moving
Przeprowadzka wymaga planowania z dość dużym wyprzedzeniem. Jeśli wyprowadzają się Państwo z bloku lub wprowadzacie się do condominium, pamiętać należy o zarezerwowaniu windy. Jeśli korzystają Państwo z firmy przeprowadzkowej, pamietać należy o właściwej koordynacji w czasie. Nie ma sensu zamawianie firmy na 7 rano, jeśli dostęp do nabytej nieruchomości będą Państwo mieli zazwyczaj późnym popołudniem. Dużo więcej swobody może Państwu dać wynajęcie cieżarówki do przeprowadzki na cały dzień i zorganizowanie kilku przyjaciół do pomocy. W tym przypadku ma sens zapakowanie samochodu nawet wcześniej i spokojne oczekiwanie na otrzymanie kluczy do Państwa nowego nabytku. Proszę pamietać, że taki samochod należy zamawiać z dużym wyprzedzeniem i tylko od takiej kompanii, która gwarantuje jego rezerwację. Niektóre firmy nie dają gwarancji i słyszałem o przypadkach w których w dniu przeprowadzki zabrakło transportu. Nie życzę takiej sytuacji nikomu. Inną alternatywą jest wynajecie polskiej firmy przeprowadzkowej. Zwykle ich koszt zamyka się w kilkuset dolarach, a w tej sumie zawarty jest samochód i 2-3 osoby do noszenia sprzętów.
Closing Day
Dzień, w którym przejmą Państwo dom nazywany jest "closing day". Najczęściej jest to jeden z ostatnich dni miesiąca. Zwyczajowo jest to ostatni piątek miesiąca, aczkolwiek nie jest to reguła. Przęjecie domu w piątek przed tzw. długim weekendem, może być bardzo kłopotliwe, dlatego osobiście zawsze sugeruję w takich przypadkach, o ile jest to możliwe, przejęcie domu kilka dni wcześniej. Najbardziej wskazane moim zdaniem, w przypadku kupujących pierwszy dom, jest takie rozwiązanie, w którym dom jest przejęty 3 do 5 dni przed końcem miesiąca. Umożliwia to spokojne przenoszenie się z apartamentu do domu w tym czasie.
Sam "closing day" w praktyce zacznie się dla Państwa 2-3 dni wcześniej, kiedy to spotkają się Państwo w biurze waszego prawnika by podpisać wszystkie wymagane przez prawo dokumenty oraz przekazać wymagane do zakończenia transakcji pieniądze w formie certyfikowanego czeku. O sumie na jaką czek ma byc przygotowany zostaną Państwo poinformowani na dzień lub dwa przed spotkaniem z prawnikiem. W trakcie tego spotkania, Państwa prawnik poinformuje o wynikach jego dochodzenia i sprawdzenia legalnych aspektów transakcji. Spotkanie to trwa zwykle około godziny. Dobrze jest wybrać prawnika, który mowi dobrze po polsku, co bardzo ułatwia sprawę. Mając wszystkie podpisane przez Państwa dokumenty oraz wszystkie pozostałe pieniądze niezbędne do zamknięcia transakcji, prawnik spotyka się z prawnikiem sprzedających nieruchomość w "Land Registry Office", gdzie nastepuje wymiana dokumentów, ich rejestracja, przekazane są również pieniądze i klucze. Zwykle nastepuje to "w samo południe". W spotkaniu tym uczestniczą prawnicy lub ich asystenci, ale bez klientów. W chwili przekazania dokumentów i ich rejestracji, zostaną Państwo w sposób formalny właścicielami nieruchomości (niestety na spółkę z bankiem....).
Po załatwieniu spraw w "Registry Office", prawnik zwykle wraca do swojego biura i tam zwykle można odebrać klucze od nabytej nieruchomości. Jeśli zostawią Państwo numer telefonu, biuro prawnika poinformuje Państwa natychmiast, jak tylko klucze znajdą się w biurze. Najczęściej jest to około 3 po południu. Jeśli zależy Państwu na szybszym otrzymaniu kluczy, możecie to zrobić spotykając prawnika w "Registry Office". Nie zawsze jest to moim zdaniem najlepszy pomysł. Dlaczego? Zwyczajowo, sprzedający dom ma prawo być w sprzedanym domu do godziny 6 po południu. W tej sytuacji, może się zdarzyć, że pomimo otrzymania kluczy nawet w samo poludnie, dom ciągle będzie zajęty do godziny 6 wieczorem, a w niektórych, na szczęście odosobnionych przypadkach nawet dłużej. Większość byłych właścicieli, stara się opuścić sprzedany dom jak najszybciej, ale są sytuacje, w których może nastąpić opóźnienie. Jedyna rada - zachować spokój. Godzina czy dwie poślizgu mogą denerwować, ale nie warto psuć sobie nerwów.
Po otrzymaniu kluczy i otrzymaniu dostępu do nieruchomości, powinni Państwo natychmiast sprawdzić, czy nie ma zauważalnych zniszczeń w kupionym domu. Jeśli sprzęty były zawarte w cenie, należy sprawdzić, czy sa to te same i czy dzialaja one w sposob prawidlowy. Wszystkie problemy powinny być zgłoszone do Państwa prawnika, lub do agenta jak najszybciej. Zgłaszanie problemów (jeśli były), np. miesiąc po fakcie, mija się z celem. Na szczęście w praktyce, poważne problemy nie zdarzają się zbyt często. Dzień zamknięcia jest na pewno dniem, który może wywołać trochę stresu. Nawet najlepiej zaplanowany dzień, może mieć kilka chwil grozy. Dlatego moja serdeczna rada: proszę nie brać drobnych niedogodności zbyt poważnie. Wszystkie drobne czy duże problemy (jeśli wystąpią) będą rozwiązane przy pomocy agenta lub Państwa prawnika. Nie zawsze jest fizycznie możliwe by agent towarzyszył Państwu osobiście w dzień przejęcia nieruchomości, ale jeśli wystąpią jakieś problemy lub radości, to powinien on o nich wiedziec.
Handyman, czyli Fachowcy
Zawsze, nawet w najlepszym domu są rzeczy do przerobienia lub naprawy. Domator może pomóc Państwu w znalezieniu wielu sprawdzonych "fachowcow" z praktycznie każdej branży. Jeśli będzie to Państwu pomocne, moi klienci mogą liczyć zawsze na bezpłatne porady projektowe.
|
|
